W październiku 2026 r. deweloperzy sprzedali w Krakowie ponad 850 mieszkań. To najlepszy miesiąc w tym roku i wyraźnie więcej, niż trafiło w tym czasie do oferty. Właściciel działki może uznać to za sygnał do podniesienia ceny. Dane tego nie potwierdzają: ceny mieszkań rosną coraz wolniej, a wartość gruntu zależy od różnicy między ceną mieszkania a kosztami, nie od samej liczby sprzedanych lokali.
Co pokazują dane
Poniższe liczby to wstępne dane Otodom Analytics za październik 2026 r., dotyczące rynku deweloperskiego w granicach miast.
- Sprzedaż w Krakowie: ponad 850 mieszkań, najlepszy miesięczny wynik od początku 2026 r.
- Nowa podaż w Krakowie: około 550 mieszkań (odczyt z wykresu w komunikacie Otodom).
- Ceny ofertowe w Krakowie: +1,8% r/r wobec +4,7% r/r w maju. Roczny wzrost słabnie piąty miesiąc z rzędu i jest niższy od inflacji, która według szybkiego szacunku GUS wyniosła w październiku 3,5% r/r.
- Czas wyprzedaży oferty w Krakowie: 4,7 kwartału, piąty wynik wśród siedmiu największych rynków.
Na siedmiu największych rynkach przewaga sprzedaży widoczna jest także w skali roku. Od stycznia do października sprzedano tam prawie 42 tys. mieszkań, a wprowadzono 37 tys., czyli sprzedaż była o około 13% wyższa od nowej podaży. Sprzedaż wzrosła w tym czasie o 39% r/r, a wprowadzenia tylko o 3% r/r.
Dlaczego sam wynik sprzedaży niewiele przesądza
To jeden miesiąc i dane wstępne. Październikowa liczba może zostać skorygowana. Otodom ocenia zresztą, że na siedmiu rynkach sprzedaż była niższa od oczekiwań, nawet o kilkaset mieszkań.
Sprzedaż w dużej części domyka wcześniejsze decyzje. Sprzedaż to podpisane umowy, które zwykle poprzedza rezerwacja, więc październikowy wynik odzwierciedla też rekordowe rezerwacje z września. Nowych rezerwacji było na siedmiu rynkach około 3 tys., o 14% mniej niż miesiąc wcześniej i mniej niż nowych mieszkań w ofercie (około 3,9 tys.). Pula rezerwacji spadła z 7,2 tys. do 6,8 tys. mieszkań. Popyt pozostaje wysoki, ale nie przyspiesza.
Oferta nie maleje. Mimo przewagi sprzedaży na siedmiu rynkach jest ponad 59 tys. mieszkań, nieco więcej niż miesiąc wcześniej. Otodom tłumaczy to powrotem do oferty wielu lokali z puli rezerwacji. Komunikat nie podaje, jak zmieniła się sama oferta w Krakowie, więc nie można na tej podstawie twierdzić, że się tu kurczy.
Średnia cena sprzedanych mieszkań to nie trend. W Krakowie spadła z niemal 18 tys. zł/m² we wrześniu do niewiele ponad 16 tys. zł/m² w październiku. Otodom uznaje wrześniowy skok za chwilowy. Na taką średnią mocno wpływa to, które mieszkania akurat się sprzedały, więc nie należy czytać tego ani jako obniżki, ani jako punktu odniesienia dla działki.
Jak deweloper przelicza to na cenę działki
Deweloper liczy wartość gruntu metodą rezydualną: od przychodów ze sprzedaży mieszkań odejmuje koszty i oczekiwaną marżę. Grunt jest tym, co zostaje, więc reaguje na zmiany mocniej niż ceny mieszkań. Działa to w obie strony.
Pokazuje to prosty przykład. Liczby są zaokrąglone i umowne, nie opisują konkretnej działki ani stawek rynkowych.
| zł na m² PUM | Punkt wyjścia | Cena +1,8%, koszty bez zmian | Cena +1,8%, koszty +3,5% |
|---|---|---|---|
| Przychód ze sprzedaży | 16 000 | 16 288 | 16 288 |
| Koszty i marża | 12 000 | 12 000 | 12 420 |
| Możliwa cena gruntu | 4 000 | 4 288 | 3 868 |
| Zmiana ceny gruntu | +7,2% | -3,3% |
Wzrost cen mieszkań o 1,8% może więc uzasadniać wyższą cenę gruntu tylko wtedy, gdy koszty rosną wolniej. Jeśli rosną w tempie inflacji, ten sam wzrost cen oznacza niższą cenę gruntu, mimo dobrej sprzedaży.
Co decyduje o przewadze działki
Dobra sprzedaż zwiększa zainteresowanie deweloperów uzupełnieniem oferty, ale nie każdą działką w tym samym stopniu. Liczy się to, jak szybko można na niej zacząć budowę i sprzedaż.
W Krakowie ma to szczególne znaczenie. Od 1 września 2026 r. studium uwarunkowań nie obowiązuje, a nowe decyzje o warunkach zabudowy można wydawać tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym, którego miasto nie ma. W lepszej pozycji są więc działki z planem miejscowym dopuszczającym zabudowę wielorodzinną lub z prawomocną decyzją WZ, a także te z uporządkowanym stanem prawnym i policzoną chłonnością.
Według nas właściciel takiej działki ma dziś mocny argument negocjacyjny, ale jest nim gotowość do startu, a nie październikowy wynik sprzedaży.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań sprzedano w Krakowie w październiku 2026 r.?
Według wstępnych danych Otodom Analytics ponad 850, co jest najlepszym miesięcznym wynikiem od początku 2026 r. Dane dotyczą rynku deweloperskiego w granicach miasta.
Czy ceny mieszkań w Krakowie rosną szybciej niż inflacja?
Nie. W październiku 2026 r. ceny ofertowe nowych mieszkań były o 1,8% wyższe niż rok wcześniej, a inflacja według szybkiego szacunku GUS wyniosła 3,5% r/r.
Czy dobra sprzedaż mieszkań podnosi cenę działki?
Nie automatycznie. Deweloper wycenia grunt metodą rezydualną, więc o cenie decyduje relacja przychodów do kosztów i marży. Przy wolno rosnących cenach mieszkań i rosnących kosztach możliwa cena gruntu może nawet spaść.
Co to jest czas wyprzedaży oferty?
To liczba kwartałów potrzebnych na sprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań przy obecnym tempie sprzedaży. Otodom liczy go na podstawie sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy. W Krakowie w październiku 2026 r. wyniósł 4,7 kwartału.