Rejestr Cen Nieruchomości po zmianach: jak czytać dane transakcyjne

13 lutego 2026 r. weszła w życie nowelizacja ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, która znosi opłaty za udostępnianie danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN). Informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, dotąd dostępne odpłatnie i na wniosek, stają się dostępne bezpłatnie. To krok w stronę przejrzystości rynku, który w połowie 2025 r. zyskał już jawne ceny ofertowe mieszkań. Dane z RCN łatwo jednak źle odczytać – szczególnie w przypadku gruntów pod zabudowę wielorodzinną.

Co się zmieniło

Nowelizacja ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne została ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 listopada 2025 r. (poz. 1542) i weszła w życie po trzech miesiącach. Najważniejsza zmiana dla uczestników rynku: dane z Rejestru Cen Nieruchomości są udostępniane bez opłat.

RCN prowadzą starostowie oraz prezydenci miast na prawach powiatu – w Krakowie Prezydent Miasta. Rejestr zasilany jest danymi z aktów notarialnych, więc obejmuje ceny faktycznie zapłacone, a nie ceny ofertowe.

Co zawiera RCN

W rejestrze znajdują się m.in.:

• data transakcji i oznaczenie aktu notarialnego,
• cena transakcyjna,
• oznaczenie nieruchomości – działki ewidencyjne, ich powierzchnia, położenie,
• rodzaj nieruchomości i rodzaj prawa (własność, użytkowanie wieczyste),
• w przypadku lokali – powierzchnia i podstawowe cechy.

Pułapki przy analizie cen gruntów

Ceny działek w RCN są cennym źródłem informacji, ale w przypadku gruntów pod zabudowę wielorodzinną wymagają ostrożnej interpretacji:

1. Brak informacji o chłonności. Rejestr podaje cenę i powierzchnię działki, ale nie informuje, ile PUM można na niej zbudować. Dwie transakcje po 1000 zł/m² gruntu mogą oznaczać zupełnie różne ceny w przeliczeniu na PUM.
2. Brak informacji o statusie planistycznym. Z RCN nie wynika, czy działka miała plan miejscowy, decyzję WZ, czy żadnego z tych dokumentów. Dla wartości gruntu to informacja kluczowa.
3. Transakcje wielodziałkowe. Gdy jedną ceną objęto kilka działek, łatwo błędnie przypisać cenę do pojedynczej działki lub pomylić powierzchnię.
4. Transakcje nietypowe. Zbycie udziałów, sprzedaż na rzecz współwłaściciela, transakcje między podmiotami powiązanymi, zamiana czy aport mogą zawierać ceny odbiegające od rynkowych.
5. Kwestia VAT. Ceny gruntów budowlanych mogą być wykazywane w kwotach netto lub brutto – porównując transakcje, trzeba to zweryfikować.
6. Struktura umowy. Cena w akcie notarialnym nie zawsze oddaje całą wartość transakcji – np. gdy część wynagrodzenia jest uzależniona od uzyskania pozwolenia na budowę, rozłożona w czasie lub gdy kupujący przejmuje dodatkowe zobowiązania.
7. Opóźnienia i kompletność. Dane trafiają do rejestru z opóźnieniem, a kompletność i sposób udostępniania różnią się w zależności od powiatu.

Jak korzystać z RCN przy sprzedaży działki

RCN najlepiej traktować jako jedno z kilku źródeł:

Dopiero zestawienie tych danych pozwala realistycznie ocenić wartość gruntu. W praktyce doradczej szczególnie ważne jest przeliczenie cen transakcyjnych na złote za metr kwadratowy PUM, z uwzględnieniem statusu planistycznego działek, których dotyczyły.

Najczęściej zadawane pytania