Koniec programów dopłat do kredytów: wpływ na popyt i strategie deweloperów

Rząd oficjalnie wycofał projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym „na start”. Program, zapowiadany jako następca „Bezpiecznego kredytu 2%”, nie ruszy. Po półtora roku niepewności rynek mieszkaniowy wie wreszcie, na czym stoi – i musi opierać się na popycie rynkowym, a nie na dopłatach. Dla deweloperów to sygnał do zmiany strategii, a dla właścicieli gruntów – do realistycznej oceny, jak deweloperzy będą dziś liczyć wartość działek.

Krótka historia: od „Bezpiecznego kredytu 2%” do „Kredytu na start”

„Bezpieczny kredyt 2%” w 2023 r. silnie pobudził popyt, zwłaszcza w segmencie mniejszych mieszkań w dużych miastach. Wnioski przyjmowano do przełomu 2023 i 2024 r., a skala zainteresowania przełożyła się na szybki wzrost cen i wyprzedaż ofert deweloperskich.

Zapowiadany następca – „Kredyt na start”, potocznie nazywany kredytem 0% – miał wystartować w 2024 r. Kolejne terminy przesuwano, a jesienią 2024 r. środki zarezerwowane na program przeznaczono na pomoc dla poszkodowanych w powodzi. Przez wiele miesięcy rynek funkcjonował w zawieszeniu: część kupujących wstrzymywała decyzje, licząc na dopłaty. Oficjalne wycofanie projektu kończy ten etap.

Popyt bez dopłat

Brak programu nie oznacza braku popytu. Oznacza jego zmianę:

• Większa rola kupujących za gotówkę i inwestorów. W dużych miastach, zwłaszcza w Krakowie, znaczący udział w zakupach mają nabywcy, którzy nie korzystają z kredytu lub korzystają z niego tylko częściowo.
• Kredyt rynkowy zależny od stóp procentowych. W maju i lipcu 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, co poprawia zdolność kredytową. To jednak proces stopniowy, a nie impuls porównywalny z dopłatą.
• Racjonalizacja decyzji zakupowych. Bez presji czasowej związanej z programem kupujący dokładniej porównują oferty – czemu sprzyja także wchodząca w życie jawność cen mieszkań.

Jak zmieniają się strategie deweloperów

Z perspektywy rozmów z deweloperami poszukującymi gruntów widać kilka wyraźnych kierunków:

1. Selektywność przy zakupie gruntów. Deweloperzy koncentrują się na lokalizacjach, w których popyt jest odporny na brak dopłat – dobrze skomunikowanych, z dostępem do usług i zieleni.
2. Dopasowanie struktury mieszkań. Rośnie znaczenie projektów, w których oferta odpowiada potrzebom kupujących gotówkowych i inwestorów, a nie wyłącznie limitom programu rządowego.
3. Etapowanie inwestycji. Większe projekty dzielone są na etapy, aby dostosować tempo wprowadzania podaży do bieżącej sprzedaży.
4. Ostrożniejsze założenia w wycenie gruntu. Deweloper wycenia działkę na podstawie spodziewanych cen sprzedaży i tempa absorpcji. Bez dopłat założenia te są bardziej konserwatywne.

Co to oznacza dla właścicieli gruntów

Dobre grunty nadal znajdują nabywców. Działki z uregulowanym statusem planistycznym, w dobrych lokalizacjach, pozostają przedmiotem konkurencji między deweloperami – niezależnie od programów rządowych. Deweloperzy muszą odbudowywać banki ziemi, aby utrzymać ciągłość sprzedaży w kolejnych latach.

Ważniejsze staje się przygotowanie sprzedaży. Gdy deweloper liczy ostrożniej, każdy element ryzyka – niejasny stan prawny, brak dostępu do drogi, nieuregulowane media – przekłada się na niższą ofertę cenową. Rzetelne przygotowanie dokumentacji przed wejściem na rynek ogranicza to ryzyko.

Struktura transakcji ma znaczenie. W okresie większej ostrożności deweloperów częściej stosuje się rozwiązania takie jak płatność rozłożona w czasie, umowy warunkowe czy mechanizmy uzależnienia części ceny od uzyskania pozwolenia na budowę. Dobrze skonstruowana umowa pozwala osiągnąć wyższą cenę bez przenoszenia na sprzedającego nadmiernego ryzyka.

Najczęściej zadawane pytania