Jawność cen mieszkań: nowe obowiązki deweloperów i co z nich wynika

11 lipca 2025 r. wchodzi w życie nowelizacja ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – potocznie nazywana ustawą o jawności cen. Deweloperzy będą musieli publikować ceny wszystkich oferowanych lokali, a dane trafią także do rządowego portalu dane.gov.pl. To zmiana ważna nie tylko dla kupujących mieszkania. Po raz pierwszy rynek gruntów pod zabudowę wielorodzinną zyska rzetelny, publiczny punkt odniesienia do wyceny.

Co dokładnie się zmienia

Nowe przepisy nakładają na deweloperów obowiązek prowadzenia strony internetowej i publikowania na niej – w sposób jawny i aktualny – informacji o ofercie. Obowiązek obejmuje w szczególności:

• cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej,
• ceny pomieszczeń przynależnych i praw związanych z lokalem – m.in. komórek lokatorskich i miejsc postojowych,
• inne świadczenia pieniężne, które nabywca musi ponieść w związku z zawarciem umowy,
• historię zmian cen danego lokalu, tak aby kupujący widział, czy i jak cena zmieniała się w czasie.

Dane mają być przekazywane także do portalu dane.gov.pl, co oznacza, że ceny ofertowe nowych mieszkań staną się dostępne w jednym miejscu, w ustandaryzowanej formie. Publikacja cen wyłącznie w portalach ogłoszeniowych nie spełni wymogów ustawy.

Nad przestrzeganiem obowiązków czuwać będzie Prezes UOKiK, który może nakładać kary. Rozbieżność między ceną opublikowaną a ceną zaproponowaną w umowie może być też podstawą roszczeń nabywcy.

Od kiedy

Co to oznacza dla kupujących

Kupujący zyskują możliwość porównania ofert bez konieczności zapytań do biur sprzedaży. Jawność dodatkowych kosztów – takich jak miejsce postojowe czy komórka – utrudni prezentowanie „atrakcyjnej” ceny metra, która po doliczeniu obowiązkowych elementów okazuje się wyższa. Historia cen pokaże, które inwestycje sprzedają się dobrze, a gdzie deweloper obniża ceny lub udziela ukrytych rabatów.

Co to oznacza dla deweloperów

Dla deweloperów to przede wszystkim nowy obowiązek operacyjny: bieżąca aktualizacja cenników, archiwizacja zmian i przekazywanie danych do portalu publicznego. W szerszej perspektywie oznacza to większą przejrzystość konkurencji – każdy uczestnik rynku zobaczy, po jakich cenach sprzedaje sąsiednia inwestycja i jak szybko zmienia ceny.

Co to oznacza dla rynku gruntów pod zabudowę wielorodzinną

Z perspektywy doradztwa transakcyjnego przy sprzedaży gruntów to jedna z najciekawszych zmian ostatnich lat.

Wycena działki opiera się na cenach mieszkań. Deweloper wycenia grunt metodą rezydualną: od spodziewanych przychodów ze sprzedaży mieszkań odejmuje koszty budowy, finansowania i marżę. To, co zostaje, jest maksymalną ceną, jaką może zapłacić za działkę. Do tej pory właściciel gruntu musiał wierzyć deweloperowi na słowo, jakie ceny sprzedaży są realne w danej lokalizacji.

Jawne ceny wzmacniają pozycję sprzedającego. Dzięki publicznym cennikom można niezależnie zweryfikować, po ile sprzedają się mieszkania w najbliższym otoczeniu działki, i odnieść to do zakładanej chłonności (PUM). Negocjacje ceny gruntu przestają być rozmową, w której tylko jedna strona zna rynek.

Analiza wymaga jednak doświadczenia. Cena ofertowa to nie cena transakcyjna, a cennik jednej inwestycji nie odzwierciedla potencjału innej działki – różnice w standardzie, lokalizacji w obrębie dzielnicy, harmonogramie czy strukturze mieszkań mogą być znaczne. Dlatego dane z dane.gov.pl są cennym punktem wyjścia, ale nie zastępują analizy konkretnej nieruchomości.

Najczęściej zadawane pytania