Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i KOWR: kiedy sprzedaż działki rolnej wymaga zgody

Wiele działek, które deweloperzy chcą kupić pod zabudowę wielorodzinną, formalnie nadal jest nieruchomościami rolnymi. Dotyczy to zwłaszcza gruntów na obrzeżach miast i w gminach podmiejskich, ale także terenów w granicach Krakowa. W takim przypadku sprzedaż podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: nabycie może wymagać zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), a jeśli zgoda nie jest potrzebna – KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu. Niezauważenie tego na początku rozmów potrafi opóźnić transakcję o wiele miesięcy.

Kiedy działka jest nieruchomością rolną

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odwołuje się do definicji nieruchomości rolnej z Kodeksu cywilnego – to nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Ustawa wyłącza jednak z tego pojęcia nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

W praktyce oznacza to, że:

• działka objęta planem miejscowym przeznaczającym ją w całości na cele nierolnicze (np. zabudowę mieszkaniową wielorodzinną) – co do zasady nie podlega ograniczeniom ustawy,
• działka bez planu miejscowego, oznaczona w ewidencji gruntów jako użytek rolny – co do zasady jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy,
• działka, dla której plan miejscowy przewiduje częściowo przeznaczenie rolne – wymaga szczegółowej analizy.

Decyzja WZ nie zmienia statusu gruntu

To jedno z najczęstszych nieporozumień. Decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia rolnego charakteru nieruchomości w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. O wyłączeniu decyduje przeznaczenie w planie miejscowym, a nie decyzja WZ. Działka z prawomocnym WZ dla budynku wielorodzinnego, ale bez planu miejscowego i oznaczona w ewidencji jako grunt rolny, może nadal wymagać zgody KOWR przy sprzedaży deweloperowi.

Podobnie ustalenia studium uwarunkowań nie są równoznaczne z przeznaczeniem w planie miejscowym. Czy takie znaczenie może mieć plan ogólny, nie jest jeszcze przesądzone – do czasu wyjaśnienia tej kwestii bezpieczniej przyjąć, że decyduje plan miejscowy.

Ograniczenia w obrocie

Jeżeli działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, a powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha (poniżej tego progu ustawy w ogóle się nie stosuje):

1. Działkę o powierzchni co najmniej 1 ha co do zasady może kupić tylko rolnik indywidualny. Inne podmioty – w tym spółki deweloperskie – mogą ją nabyć po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR, wydawanej w drodze decyzji administracyjnej, o ile nie zachodzi ustawowe wyłączenie. Działkę mniejszą niż 1 ha deweloper może kupić bez zgody.
2. KOWR przysługuje prawo pierwokupu, gdy nieruchomość rolna jest sprzedawana bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR – np. działka od 0,3 do 1 ha sprzedawana deweloperowi albo grunt sprzedawany rolnikowi. Umowa sprzedaży jest wtedy zawierana jako warunkowa, a KOWR ma miesiąc na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Jeżeli nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, pierwokup nie przysługuje.
3. W określonych przypadkach KOWR przysługuje prawo nabycia, np. przy przeniesieniu własności w drodze innej niż sprzedaż.

Ustawa przewiduje też szereg innych wyłączeń – m.in. w określonych relacjach rodzinnych. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej oceny.

Uwaga na spółki

Od 2016 r. KOWR przysługuje prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach, które są właścicielami nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, a od października 2023 r. – także udziałów i akcji w ich spółkach dominujących. Ma to znaczenie przy transakcjach, w których grunt jest sprzedawany pośrednio – przez sprzedaż spółki.

Jak zaplanować sprzedaż działki rolnej deweloperowi

Na podstawie praktyki transakcyjnej warto:

1. Ustalić status na samym początku. Wypis z ewidencji gruntów i wypis z planu miejscowego (jeśli plan istnieje) pozwalają szybko ocenić, czy ustawa ma zastosowanie.
2. Uwzględnić czas uzyskania zgody KOWR w harmonogramie (przy działkach od 1 ha). Postępowanie wymaga przygotowania wniosku z uzasadnieniem i dokumentami, a decyzja zapada w terminie liczonym w miesiącach.
3. Odpowiednio skonstruować umowę przedwstępną. Zawarcie umowy przyrzeczonej powinno być uzależnione od uzyskania zgody KOWR, z realistycznym terminem i jasnymi zasadami na wypadek odmowy.
4. Przewidzieć pierwokup. Jeżeli zgoda KOWR nie jest potrzebna (np. działka mniejsza niż 1 ha), umowa przyrzeczona będzie zawierana jako warunkowa, a przeniesienie własności nastąpi dopiero po upływie terminu na wykonanie pierwokupu.
5. Rozważyć alternatywy. W niektórych sytuacjach rozwiązaniem może być oczekiwanie na uchwalenie planu miejscowego przeznaczającego teren na cele nierolnicze – co jednak oznacza niepewny horyzont czasowy: od 1 września 2026 r. w gminach bez planu ogólnego, w tym w Krakowie, nowe plany miejscowe mogą powstać dopiero po uchwaleniu planu ogólnego.

Najczęściej zadawane pytania

Artykuł nie stanowi porady prawnej. Status konkretnej nieruchomości warto zweryfikować z prawnikiem.