# Demografia Polski a rynek mieszkaniowy: dokąd zmierza popyt.

Demografia Polski a rynek mieszkaniowy – raport Reaxis, październik 2026. Autor: Wojciech Kasperczyk (Partner zarządzający w Reaxis), Reaxis. Opublikowano: 2026-10-24. URL: https://reaxis.pl/pl/raporty/demografia-rynek-mieszkaniowy-2026-10/

Najnowsze dane o ludności, płacach i ofercie nowych mieszkań w Polsce i 18 miastach wojewódzkich, z perspektywy inwestora mieszkaniowego: migracje, grupa 25–39 lat, suburbanizacja, wynagrodzenia i oferta deweloperów.

- **37,24 mln** – mieszkańców Polski 30.06.2026
- **−495** – osób mniej każdego dnia I półrocza 2026
- **+24** – nowe osoby dziennie w Krakowie (r/r)

## Najważniejsze wnioski

01. Popyt demograficzny skupia się w kilku miastach.
02. O wzroście decydują migracje, nie urodzenia.
03. Kurczy się grupa pierwszych kupujących.
04. Wzrost przenosi się za granice miast.
05. Starzenie się zmienia strukturę popytu.
06. Płace wspierają popyt w Krakowie i Warszawie.
07. Podaż jest największa tam, gdzie popyt jest najsłabszy.

## 01. Polska traci blisko 500 mieszkańców dziennie.

30 czerwca 2026 r. Polskę zamieszkiwało 37 242 958 osób, o 89 552 mniej niż na koniec 2025 r. (−0,24%). Spadek wynika z ubytku naturalnego: na jedno urodzenie przypadało 1,83 zgonu. Saldo migracji zagranicznych było dodatnie, ale niewielkie.

- **37,24 mln** – ludność 30.06.2026; rok wcześniej 37,40 mln
- **−89,6 tys.** – zmiana w I półroczu 2026, ok. 495 osób dziennie
- **−95,2 tys.** – przyrost naturalny; rok wcześniej −92,6 tys.
- **114,9 tys.** – urodzeń żywych; o ok. 1 tys. mniej niż w I pół. 2025
- **210,0 tys.** – zgonów; o ok. 2 tys. więcej niż w I pół. 2025
- **+5,6 tys.** – saldo migracji zagranicznych na pobyt stały

**Urodzeń jest dziś o 41% mniej niż zgonów** (Urodzenia i zgony w Polsce, tys. rocznie)

| Rok | Urodzenia, tys. | Zgony, tys. |
|---|---|---|
| 1990 | 547,7 | 390,3 |
| 2000 | 378,3 | 368,0 |
| 2010 | 413,3 | 378,5 |
| 2015 | 369,3 | 394,9 |
| 2020 | 355,3 | 477,4 |
| 2025 | 238,3 | 405,7 |

_Źródło: GUS, „Ludność. Stan i struktura ludności oraz ruch naturalny w przekroju terytorialnym w 2026 r. Stan w dniu 30 czerwca” (październik 2026) oraz edycje na 30.06.2025 i 31.12.2025; obliczenia Reaxis._

## 02. Rosną tylko 3 z 18 miast wojewódzkich.

W ciągu roku (30.06.2025 → 30.06.2026) 18 miast wojewódzkich straciło łącznie 10 809 mieszkańców (−0,14%), wolniej niż cała Polska (−0,43%). Wrocław stoi w miejscu (+34 osoby). Kraków wyraźnie odstaje od reszty; na drugim biegunie są Kielce, Gorzów, Bydgoszcz i Łódź.

- **+8 903** – nowych mieszkańców Krakowa w rok, ok. 24 osoby dziennie. Trzy razy więcej niż w Warszawie (+2 894).
- **−5 837** – mieszkańców Łodzi w rok, ok. 16 osób dziennie. Największy ubytek w liczbach bezwzględnych.

**Kraków rośnie o +1,10%, Kielce tracą 0,95%** (Zmiana liczby ludności r/r, 30.06.2025 → 30.06.2026)

| Miasto | Ludność 30.06.2026 | Zmiana r/r | Zmiana r/r, % | Osób dziennie |
|---|---|---|---|---|
| Kraków | 819 493 | +8 903 | +1,10% | +24,4 |
| Rzeszów | 199 604 | +1 064 | +0,54% | +2,9 |
| Warszawa | 1 866 929 | +2 894 | +0,16% | +7,9 |
| Wrocław | 672 579 | +34 | +0,01% | +0,1 |
| Gdańsk | 489 050 | −110 | −0,02% | −0,3 |
| Zielona Góra | 138 312 | −448 | −0,32% | −1,2 |
| Poznań | 533 110 | −1 803 | −0,34% | −4,9 |
| Białystok | 288 476 | −1 209 | −0,42% | −3,3 |
| Katowice | 276 563 | −1 321 | −0,48% | −3,6 |
| Lublin | 325 745 | −1 639 | −0,50% | −4,5 |
| Olsztyn | 164 999 | −856 | −0,52% | −2,3 |
| Toruń | 192 159 | −1 065 | −0,55% | −2,9 |
| Opole | 124 260 | −835 | −0,67% | −2,3 |
| Szczecin | 382 271 | −2 887 | −0,75% | −7,9 |
| Łódź | 636 753 | −5 837 | −0,91% | −16,0 |
| Bydgoszcz | 319 528 | −2 936 | −0,91% | −8,0 |
| Gorzów Wlkp. | 113 032 | −1 044 | −0,92% | −2,9 |
| Kielce | 177 980 | −1 714 | −0,95% | −4,7 |

_18 miast wojewódzkich w 16 województwach: w kujawsko-pomorskim siedzibami władz są Bydgoszcz (wojewoda) i Toruń (sejmik), w lubuskim Gorzów Wlkp. (wojewoda) i Zielona Góra (sejmik)._

## 03. Wzrost robią migracje, nie urodzenia.

W I półroczu 2026 r. wszystkie z 12 największych miast miały więcej zgonów niż urodzeń. O tym, czy miasto rośnie, decyduje saldo migracji. W Krakowie wyniosło ono +3 194 osób w pół roku (w tym +2 505 z kraju), w Warszawie +1 678, we Wrocławiu +632. Z Łodzi, Bydgoszczy i Szczecina więcej osób wyjeżdża, niż przyjeżdża.

- **92%** – tyle wynosi w Krakowie stosunek urodzeń do zgonów; to najlepszy wynik wśród 12 największych miast.
- **2×** – Kraków zyskał w I półroczu 2026 r. +2 879 mieszkańców wobec +1 422 rok wcześniej. Napływ z reszty Polski się podwoił: +2 505 wobec +1 211.
- **2,4×** – więcej zgonów niż urodzeń w Łodzi. Starsza struktura wieku przesądza o ubytku na lata.

**Kraków: najmniejszy ubytek naturalny i największy napływ** (Składniki zmiany liczby ludności w I półroczu 2026, osoby; 12 największych miast)

| Miasto | Przyrost naturalny | Saldo migracji | Zmiana ogółem |
|---|---|---|---|
| Kraków | −315 | +3 194 | +2 879 |
| Warszawa | −1 478 | +1 678 | +200 |
| Rzeszów | −5 | +173 | +168 |
| Wrocław | −654 | +632 | −22 |
| Gdańsk | −730 | +452 | −278 |
| Białystok | −338 | −403 | −741 |
| Katowice | −870 | +18 | −852 |
| Lublin | −575 | −365 | −940 |
| Poznań | −973 | −156 | −1 129 |
| Szczecin | −1 198 | −317 | −1 515 |
| Bydgoszcz | −1 100 | −472 | −1 572 |
| Łódź | −2 756 | −381 | −3 137 |

## 04. Kurczy się pula pierwszych kupujących.

Osoby w wieku 25–39 lat najczęściej kupują pierwsze mieszkanie i wynajmują. W rok ich liczba w Polsce spadła o 249 245 (−3,4%), bo w ten wiek wchodzą niże z przełomu wieków. Spadek widać w każdym dużym mieście, ale tempo się różni: w Krakowie to tylko −1,0%, w Szczecinie i Bydgoszczy ponad −4%.

- **25,7%** – udział 25–39-latków w Krakowie i we Wrocławiu; w Łodzi 18,9%, średnio w Polsce 18,8%.
- **+127 tys.** – tyle przybyło w rok osób w wieku 65+. Stanowią już 21,3% ludności Polski (w Łodzi 26,3%).

**Kraków traci najmniej osób w wieku 25–39 lat** (Zmiana liczby osób w wieku 25–39 lat r/r (30.06.2025 → 30.06.2026))

| Miasto | Osoby 25–39 lat | Zmiana r/r | Udział w ludności |
|---|---|---|---|
| Kraków | 210 687 | −1,0% | 25,7% |
| Gdańsk | 115 334 | −2,7% | 23,6% |
| Poznań | 131 540 | −2,9% | 24,7% |
| Wrocław | 173 118 | −3,3% | 25,7% |
| Katowice | 58 141 | −3,3% | 21,0% |
| Warszawa | 421 996 | −3,4% | 22,6% |
| Lublin | 67 200 | −3,6% | 20,6% |
| Łódź | 120 098 | −3,8% | 18,9% |
| Białystok | 58 812 | −4,1% | 20,4% |
| Rzeszów | 43 810 | −4,1% | 21,9% |
| Bydgoszcz | 59 734 | −4,3% | 18,7% |
| Szczecin | 72 977 | −4,5% | 19,1% |
| Polska | 6 986 789 | −3,4% | 18,8% |

_Grupy 25–39 lat i 65+ policzone z tablicy 6 GUS (ludność w powiatach według wieku) dla miast na prawach powiatu._

## 05. Popyt wyprowadza się za miasto.

W 8 z 9 metropolii gminy graniczące z miastem rosną szybciej niż samo miasto, głównie dzięki przeprowadzkom z rdzenia. 11 gmin wokół Poznania zyskało w rok 4 008 mieszkańców, a Poznań stracił 1 803. Najszybciej rośnie pierścień Białegostoku (+1,92%) i Wrocławia (+1,74%).

- **+1,10%** – Kraków jest wyjątkiem: miasto rośnie szybciej niż 13 gmin wokół niego (+0,40%).

**Gminy wokół miast rosną szybciej niż same miasta** (Zmiana liczby ludności r/r: miasto i wszystkie gminy z nim graniczące)

| Miasto | Miasto r/r | Gminy graniczące | Gminy r/r | Najszybciej rosnąca gmina |
|---|---|---|---|---|
| Białystok | −0,42% | 7 | +1,92% | Grabówka (+3,30%) |
| Wrocław | +0,01% | 8 | +1,74% | Czernica (+3,31%) |
| Gdańsk | −0,02% | 6 | +1,13% | Kolbudy (+2,40%) |
| Poznań | −0,34% | 11 | +1,11% | Kleszczewo (+2,61%) |
| Rzeszów | +0,54% | 8 | +0,95% | Krasne (+1,56%) |
| Warszawa | +0,16% | 18 | +0,72% | Lesznowola (+3,72%) |
| Kraków | +1,10% | 13 | +0,40% | Wielka Wieś (+0,91%) |
| Szczecin | −0,75% | 7 | +0,38% | Kobylanka (+2,55%) |
| Łódź | −0,91% | 12 | −0,18% | Pabianice (gm. wiejska) (+1,55%) |

_Pierścień = wszystkie gminy mające wspólną granicę z miastem (według granic administracyjnych z OpenStreetMap), bez względu na powiat; np. dla Krakowa także Wielka Wieś i Koniusza (pow. proszowicki), dla Warszawy 18 gmin z 6 powiatów. Dla Gdańska bez Gdyni i Sopotu. Gminy miejsko-wiejskie liczone w całości._

## 06. W Krakowie zarabia się więcej niż w Warszawie.

W sierpniu 2026 r. przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w Krakowie wyniosło 11 547 zł, więcej niż w Warszawie (11 239 zł) i o 25% więcej niż średnia krajowa (9 260 zł). Najszybciej rosną płace w Poznaniu (+11,6% r/r). Najwolniej w Kielcach (+1,4%) i Zielonej Górze (−0,8%).

- **+308 zł** – o tyle przeciętna pensja w Krakowie przewyższa warszawską (sierpień 2026).
- **3 743 zł** – różnica między miastem z najwyższymi płacami (Kraków) a najniższymi (Kielce).

**Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto, sierpień 2026** (Sektor przedsiębiorstw, zł; po prawej zmiana r/r)

| Miasto | Wynagrodzenie, zł | Zmiana r/r |
|---|---|---|
| Kraków | 11 547 | +6,5% |
| Warszawa | 11 239 | +7,0% |
| Gdańsk | 10 645 | +2,7% |
| Poznań | 10 604 | +11,6% |
| Wrocław | 9 984 | +5,2% |
| Katowice | 9 963 | +5,1% |
| Szczecin | 9 600 | +6,0% |
| Rzeszów | 9 183 | +5,4% |
| Opole | 8 841 | +6,6% |
| Zielona Góra | 8 827 | −0,8% |
| Łódź | 8 796 | +6,2% |
| Lublin | 8 773 | +6,0% |
| Toruń | 8 684 | +6,9% |
| Bydgoszcz | 8 582 | +5,3% |
| Olsztyn | 8 396 | +5,4% |
| Gorzów Wlkp. | 8 031 | +6,6% |
| Białystok | 7 984 | +6,9% |
| Kielce | 7 804 | +1,4% |
| Polska | 9 260 |  |

_Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (firmy zatrudniające powyżej 9 osób), sierpień 2026. Źródło: GUS, „Statystyka miast. Miesięczna informacja sygnalna” (statystykamiast.stat.gov.pl)._

## 07. Gdzie kupujący mają największy wybór.

Publiczne cenniki deweloperów pokazują ok. 71 428 mieszkań w ofercie w 18 miastach wojewódzkich. W przeliczeniu na mieszkańca oferta jest największa w Katowicach (16,0 na 1000 mieszkańców), Gdańsku (14,4) i Łodzi (13,0). Warszawa ma najwięcej mieszkań (13 882), ale tylko 7,4 na 1000 mieszkańców. Białystok, Olsztyn, Gorzów i Opole mają mniej niż 4.

- **0,73 m²** – nowego mieszkania w Krakowie za miesięczną przeciętną pensję (mediana ceny ofertowej 15 750 zł/m²); w Warszawie 0,65 m², w Łodzi 0,79 m².

**Najwięcej mieszkań na mieszkańca: Katowice, Gdańsk i Łódź** (Mieszkania deweloperskie w ofercie na 1000 mieszkańców, październik 2026)

| Miasto | Mieszkania w ofercie | Na 1000 mieszkańców | Mediana ceny, zł/m² | m² za pensję |
|---|---|---|---|---|
| Katowice | 4 424 | 16,0 | 12 152 | 0,82 |
| Gdańsk | 7 046 | 14,4 | 16 605 | 0,64 |
| Łódź | 8 281 | 13,0 | 11 079 | 0,79 |
| Poznań | 6 584 | 12,4 | 13 386 | 0,79 |
| Wrocław | 8 001 | 11,9 | 15 444 | 0,65 |
| Kraków | 8 855 | 10,8 | 15 750 | 0,73 |
| Lublin | 3 506 | 10,8 | 11 800 | 0,74 |
| Warszawa | 13 882 | 7,4 | 17 230 | 0,65 |
| Szczecin | 2 748 | 7,2 | 11 865 | 0,81 |
| Toruń | 1 364 | 7,1 | 11 500 | 0,76 |
| Rzeszów | 1 402 | 7,0 | 10 441 | 0,88 |
| Kielce | 1 020 | 5,7 | 11 050 | 0,71 |
| Bydgoszcz | 1 476 | 4,6 | 10 695 | 0,80 |
| Białystok | 1 113 | 3,9 | 12 000 | 0,67 |
| Zielona Góra | 478 | 3,5 | 10 250 | 0,86 |
| Olsztyn | 549 | 3,3 | 11 100 | 0,76 |
| Gorzów Wlkp. | 354 | 3,1 | 9 300 | 0,86 |
| Opole | 345 | 2,8 | 11 000 | 0,80 |

_Oferta deweloperów = mieszkania w aktywnych cennikach, które deweloperzy muszą publikować na dane.gov.pl (cenniki aktualizowane od 16.09.2026, odczyt 16.10.2026), bez lokali oznaczonych jako sprzedane; lokalizacja inwestycji według deklaracji dewelopera. Automatycznie udało się odczytać ok. 91% aktywnych cenników w 18 miastach, a część cenników nie oznacza sprzedanych lokali, dlatego dane mają charakter szacunkowy._

## 08. Podaż i popyt nie zawsze się spotykają.

Zestawienie zmiany liczby ludności z ofertą deweloperów pokazuje, gdzie nowe mieszkania trafiają na rosnący popyt. Kraków łączy najszybszy wzrost liczby mieszkańców z ofertą powyżej mediany. Łódź i Katowice mają dużą podaż przy kurczącej się liczbie mieszkańców, czyli rynek kupującego z presją na ceny. Warszawa i Rzeszów rosną przy ofercie zbliżonej do mediany.

- **+8 903** – nowych mieszkańców Krakowa w rok wobec 8 855 mieszkań deweloperskich w ofercie.
- **−5 837** – mieszkańców Łodzi w rok, przy 8 281 mieszkaniach w ofercie deweloperów.

**Zmiana liczby ludności a oferta deweloperów, 18 miast wojewódzkich** (Każde koło to miasto; wielkość = liczba mieszkań w ofercie)

| Miasto | Zmiana ludności r/r | Mieszkania na 1000 mieszkańców | Mieszkania w ofercie |
|---|---|---|---|
| Kraków | +1,10% | 10,8 | 8 855 |
| Rzeszów | +0,54% | 7,0 | 1 402 |
| Warszawa | +0,16% | 7,4 | 13 882 |
| Wrocław | +0,01% | 11,9 | 8 001 |
| Gdańsk | −0,02% | 14,4 | 7 046 |
| Zielona Góra | −0,32% | 3,5 | 478 |
| Poznań | −0,34% | 12,4 | 6 584 |
| Białystok | −0,42% | 3,9 | 1 113 |
| Katowice | −0,48% | 16,0 | 4 424 |
| Lublin | −0,50% | 10,8 | 3 506 |
| Olsztyn | −0,52% | 3,3 | 549 |
| Toruń | −0,55% | 7,1 | 1 364 |
| Opole | −0,67% | 2,8 | 345 |
| Szczecin | −0,75% | 7,2 | 2 748 |
| Łódź | −0,91% | 13,0 | 8 281 |
| Bydgoszcz | −0,91% | 4,6 | 1 476 |
| Gorzów Wlkp. | −0,92% | 3,1 | 354 |
| Kielce | −0,95% | 5,7 | 1 020 |

_Oferta deweloperów = mieszkania w aktywnych cennikach, które deweloperzy muszą publikować na dane.gov.pl (cenniki aktualizowane od 16.09.2026, odczyt 16.10.2026), bez lokali oznaczonych jako sprzedane; lokalizacja inwestycji według deklaracji dewelopera. Automatycznie udało się odczytać ok. 91% aktywnych cenników w 18 miastach, a część cenników nie oznacza sprzedanych lokali, dlatego dane mają charakter szacunkowy. Wielkość koła = liczba mieszkań w ofercie._

## 09. Popyt na kredyty mieszkaniowe o 17% wyższy niż rok temu.

We wrześniu 2026 r. banki i SKOK-i wysłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe o wartości o 17,2% wyższej niż we wrześniu 2025 r., w przeliczeniu na dzień roboczy. O kredyt wnioskowało więcej osób niż rok i miesiąc wcześniej, a średnia wnioskowana kwota utrzymała się powyżej 520 tys. zł.

> W kolejnych miesiącach należy się spodziewać spowolnienia wzrostu liczby wnioskodawców, głównie z powodu wysokiej bazy: popyt wyraźnie ożywił się już w 2025 r.
> Część popytu to refinansowanie istniejących kredytów, bo kredytobiorcy szukają niższych kosztów obsługi zadłużenia, a nie tylko planowane zakupy nieruchomości.
> Mimo spodziewanego spowolnienia fundamenty popytu na kredyty mieszkaniowe pozostają relatywnie silne, a aktywność jest wyraźnie wyższa niż przed rokiem.
> — dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK

- **+17,2%** – BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, wrzesień 2026 wobec września 2025 (wartość zapytań na dzień roboczy)
- **+9,7%** – liczba wnioskodawców wobec września 2025
- **+10,1%** – liczba wnioskodawców wobec sierpnia 2026
- **522,4 tys. zł** – średnia wnioskowana kwota: +6,9% r/r, −0,6% wobec sierpnia 2026
_Źródło: BIK (Biuro Informacji Kredytowej), komunikat prasowy „BIK: Popyt na kredyty mieszkaniowe we wrześniu 2026”, 12.10.2026, https://media.bik.pl/informacje-prasowe/878172/bik-indeks-popytu_na_kredytymieszkaniowe-we-wrzesniu-2026_10_12224201_

## 10. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego.

01. **Popyt demograficzny skupia się w kilku miastach.** Tylko 3 z 18 miast wojewódzkich wyraźnie rosną rok do roku: Kraków, Rzeszów, Warszawa. Wrocław stoi w miejscu (+34 osoby). Kraków zyskał 8 903 mieszkańców (+1,10%), czyli ok. 24 osoby dziennie.
02. **O wzroście decydują migracje, nie urodzenia.** W I półroczu 2026 r. we wszystkich dużych miastach było więcej zgonów niż urodzeń. Kraków zyskał +3 194 osób dzięki migracjom, Warszawa +1 678. To nowi mieszkańcy szukający mieszkania, a nie przyrost w miejscu.
03. **Kurczy się grupa pierwszych kupujących.** Osób w wieku 25–39 lat jest w Polsce o 249 tys. mniej niż rok temu (−3,4%). W Krakowie spadek wyniósł tylko −1,0%. Rośnie znaczenie najmu, popytu inwestycyjnego i zamiany na większe mieszkanie.
04. **Wzrost przenosi się za granice miast.** Poznań stracił 1 803 mieszkańców, a 11 gmin graniczących z nim zyskało 4 008. Wrocław stoi w miejscu, ale sąsiednie gminy rosną o +1,74% r/r. To argument za gruntami w pierwszym pierścieniu gmin z dobrym dojazdem do miasta.
05. **Starzenie się zmienia strukturę popytu.** Osób w wieku 65+ przybyło w rok 127 tys.; stanowią już 21,3% ludności Polski (w Łodzi 26,3%). To przyszła podaż na rynku wtórnym i popyt na mieszkania dla seniorów.
06. **Płace wspierają popyt w Krakowie i Warszawie.** W sierpniu 2026 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 11 547 zł w Krakowie i 11 239 zł w Warszawie, o 21–25% więcej niż średnia krajowa. Za miesięczną pensję można kupić ok. 0,73 m² nowego mieszkania w Krakowie i 0,65 m² w Warszawie. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe BIK wzrósł we wrześniu 2026 r. o 17,2% r/r.
07. **Podaż jest największa tam, gdzie popyt jest najsłabszy.** Łódź (13,0 na 1000 mieszkańców) i Katowice (16,0) mają jedną z największych ofert deweloperskich przy kurczącej się liczbie mieszkańców. Kraków to jedyne duże miasto, które wyraźnie rośnie i ma ofertę powyżej mediany.

## Najczęściej zadawane pytania

**Które miasta wojewódzkie w Polsce rosną?**

Tylko 3 z 18 miast wojewódzkich wyraźnie rosną rok do roku: Kraków, Rzeszów, Warszawa. Wrocław stoi w miejscu (+34 osoby). Kraków zyskał 8 903 mieszkańców (+1,10%), czyli ok. 24 osoby dziennie.

**Dlaczego niektóre miasta rosną, choć urodzeń jest mniej niż zgonów?**

W I półroczu 2026 r. we wszystkich dużych miastach było więcej zgonów niż urodzeń. Kraków zyskał +3 194 osób dzięki migracjom, Warszawa +1 678. To nowi mieszkańcy szukający mieszkania, a nie przyrost w miejscu.

**Jak zmienia się liczba osób w wieku 25–39 lat, czyli pierwszych kupujących mieszkania?**

Osób w wieku 25–39 lat jest w Polsce o 249 tys. mniej niż rok temu (−3,4%). W Krakowie spadek wyniósł tylko −1,0%. Rośnie znaczenie najmu, popytu inwestycyjnego i zamiany na większe mieszkanie.

**Czy popyt na mieszkania przenosi się z miast do gmin podmiejskich?**

Poznań stracił 1 803 mieszkańców, a 11 gmin graniczących z nim zyskało 4 008. Wrocław stoi w miejscu, ale sąsiednie gminy rosną o +1,74% r/r. To argument za gruntami w pierwszym pierścieniu gmin z dobrym dojazdem do miasta.

**Jak starzenie się społeczeństwa wpływa na rynek mieszkaniowy?**

Osób w wieku 65+ przybyło w rok 127 tys.; stanowią już 21,3% ludności Polski (w Łodzi 26,3%). To przyszła podaż na rynku wtórnym i popyt na mieszkania dla seniorów.

**Ile zarabia się w Krakowie i Warszawie i ile metrów nowego mieszkania można kupić za pensję?**

W sierpniu 2026 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 11 547 zł w Krakowie i 11 239 zł w Warszawie, o 21–25% więcej niż średnia krajowa. Za miesięczną pensję można kupić ok. 0,73 m² nowego mieszkania w Krakowie i 0,65 m² w Warszawie. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe BIK wzrósł we wrześniu 2026 r. o 17,2% r/r.

**Gdzie oferta deweloperów jest największa w stosunku do popytu?**

Łódź (13,0 na 1000 mieszkańców) i Katowice (16,0) mają jedną z największych ofert deweloperskich przy kurczącej się liczbie mieszkańców. Kraków to jedyne duże miasto, które wyraźnie rośnie i ma ofertę powyżej mediany.


## Źródła danych

- GUS – „Ludność. Stan i struktura ludności oraz ruch naturalny w przekroju terytorialnym”, stan na 30.06.2026, 31.12.2025 i 30.06.2025
- GUS – „Statystyka miast. Miesięczna informacja sygnalna”, wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, sierpień 2026
- Cenniki deweloperów publikowane na dane.gov.pl, odczyt 16.10.2026
- BIK – komunikat „Popyt na kredyty mieszkaniowe we wrześniu 2026”, 12.10.2026
- OpenStreetMap – granice administracyjne gmin (pierścienie podmiejskie)
- Obliczenia Reaxis

## O Reaxis

Reaxis to butikowa firma doradcza specjalizująca się w pośrednictwie na polskim rynku nieruchomości. Pracujemy z inwestorami instytucjonalnymi, kapitałem prywatnym, deweloperami i właścicielami nieruchomości – przy pojedynczych aktywach i portfelach, od mieszkań i hoteli po biura, logistykę, centra danych i grunty. Wyróżnia nas praktyczne doświadczenie deweloperskie. Poza pośrednictwem byliśmy po drugiej stronie stołu: inicjowaliśmy projekty, pozyskiwaliśmy kapitał, prowadziliśmy budowy i oddawaliśmy budynki. Większość pośredników tego nie robiła. To zmienia sposób, w jaki czytamy transakcję, wyceniamy ryzyko i doradzamy klientowi.

_© 2026 Reaxis. Wszelkie prawa zastrzeżone. Niniejszy raport został przygotowany przez Reaxis wyłącznie w celach informacyjnych. Wszystkie zawarte w nim informacje pochodzą ze źródeł uznanych za wiarygodne, w tym z GUS, cenników deweloperów publikowanych na dane.gov.pl oraz OpenStreetMap; nie udziela się jednak żadnych gwarancji, wyraźnych ani dorozumianych, co do ich dokładności i kompletności. Dane oznaczone jako szacunkowe opierają się na obliczeniach Reaxis i mogą odbiegać od danych urzędowych. Ani Reaxis, ani żaden z podmiotów powiązanych nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody wynikające z korzystania z raportu lub jego treści. Raport nie stanowi doradztwa inwestycyjnego, prawnego ani podatkowego i nie należy na nim polegać jako na takim doradztwie._